在日本買了自己的房子

上次說到在日本搬家,其實要搬家的原因就是因為在日本買了自己的房子,
所以要從原本租屋的地方搬出來。
找房這件事從三年前來日本之後就有陸續在看,一開始只是看經驗的,沒有認真要買,
直到去年中開始才認真地看,甚至連續幾個月很密集地安排每個星期六日都去看房子。
會想在日本買房的原因之一,就是因為發現日本的房貸利率比台灣低很多,
以簽約當時「沒有永住」身分的情況下,只要自備20%,能申請到0.47%左右的房貸。

一開始原本想買租屋處同一區,也就是靠近三軒茶屋站的中古屋,
但後來看到全新的房子之後就回不去了,於是漸漸往不那麼市中心的地方找全新的房子,
深深覺得市中心和偏遠一點的地方的房價真的差很多。

先說結論,最後買了在東京的全新兩房一廳房子,
簽約的時間是去年12月,在今年6月交屋並入住。

以下大概紀錄一下那段時間看房的感想。

第一間看了台東區的房子,離秋葉原站走路約10分鐘,
代銷帶我們去附近看環境的時候說,
你們住慣世田谷區,應該會不太習慣這裡,還問了為什麼會想來看這。
這個時候看房還只是隨便看看,對貸款、自備款什麼的都還沒有概念,
於是代銷幫我們試算了房貸,
得知就算沒有永住權,只要能自備20%的自備款還是可以在日本貸款,
如果有永住權,則是可以用零自備款全額貸款。
知道這資訊之後,買房突然變得好像很可行,
畢竟在台灣工作十年也是有一些存款,20%的自備款不是太大的問題。

對於錢方面的事情有個底之後,也大概知道自己能買價格多少的房子,
就開始以這個目標陸陸續續去看了好幾個建案,
分布區域也很廣,除了第一間看的秋葉原附近,
也去看過明治大學、國分寺站、下高井戶、仙川、千歲烏山、吉祥寺等附近的,
甚至也離開東京,去看過鐮倉和橫濱的房子。
前前後後應該看了超過10間吧。

一開始都是看新的公寓建案,後來因緣際會下拿了路邊的傳單,
去看了準備要蓋獨棟的建築預定地,
之後那位房仲就帶我們去看了幾間我們現在住的生活圈附近的中古屋,
以及新蓋好和正在蓋的獨棟房子。

隨著看的房子越來越多,和許多代銷和房仲聊過之後也越來越了解日本的房子,
比方說日本的地契也是有分所有權和借地權,
借地權的房子通常便宜,但每個月須要繳地租,而且有些借地權是有限年數的。
然後日本的獨棟房子因為絕大多數都是木造,
三層樓的房子地板鋪好、管線拉好、壁紙貼好、包括系統廚房和衛浴等等,
整棟蓋到好大約1500~1800萬日幣,意外地便宜,
但是木造房子大約過20年,房子本身就沒有價值了,只剩土地價值,
好處是土地如果地段好是可以保值的,
然後日本也有建坪比例的規定,看土地型態不同建坪比例的規定也不同,
一般居住用地建坪比例大約60%左右。

公寓房子則是每個月都需要支付修繕基金,這筆基金一開始大概幾千日幣,
每過約五年就會跳一個級距,20年左右中古屋的修繕基金甚至有將近三萬日幣的,
管理公司會用這筆每個住戶支付的基金替房子進行修繕,
差不多過了10年之後就會陸續進行維護,大約在15年~20年的時候會進行大規模修繕,
像是換管線、外牆重新修整之類,所以房子越老,修繕基金就會越高,
買中古屋的時候除了考慮房貸之外,也要考慮這筆每個月的額外金額。

無論是獨棟還是公寓,日本的新房子幾乎都會附基本裝潢,
包括天花板、牆壁、地板、衣櫥、系統廚房(含爐具和抽油煙機等)、浴室、馬桶等等,
基本上只需要自己準備家具和冰箱洗衣機那類電器就可以入住,
日本的公寓不太流行附設健身房那些,賣房子的時候也是實坪制,沒有公設比那類的。

最後則是一些有關房貸的知識,
日本申請房貸也是要錢的,房仲稱這是「為了要借錢而付的錢」,
申請貸款大概要付給銀行100萬日幣左右,
然後房子登記、土地登記也要錢,另外還有10年的房屋火災險等等,
不管是買中古還是買新屋,這些額外的手續費用大約都要200~250萬上下,
透過仲介買則會再多房屋總價3%的仲介費。
我們一開始因為沒有考慮到這些費用的問題,看的中古屋總價逼近我們能負擔的上限,
加上各種手續費和仲介費算下來就小超過預算了,因為需要外加上大約400萬。

其中一次房仲幫忙試算的價錢如下,
申請貸款要給銀行的錢大概是這樣。

以及其他有的沒有的費用

總之,除了房子本身的錢,還會有很多額外的費用,
這些都要列入預算考量。

再來就是買房抵稅的制度,如果是買新房子超過50平方公尺且自己住的話,
一年可以申請退40萬日幣的稅金,等於一個月房貸可以少繳大約3萬,
但如果是買中古屋則不一定能申請退稅,申請的規定相對比較多,
比方說限定是25年內的房子,而且房子要符合地震規範和防火規範之類,
就算全部都符合資格可以申請退稅,最高上限是一年20萬。
因此諸多考量之下,在日本其實買新房子比較划算,
然後買的房子如果合乎綠建築的標準,還能進一步申請等同於30萬額度的點數,
可以用點數去換家電之類的東西。

另外,看過公寓和獨棟等許多房子之後,
也發現日本房子跟台灣人的習慣真的很多不太一樣的地方,
舉例來說,像這樣的格局。

這個的一樓雖然是一間房間,但登記為車位,
而且因為光照不夠,所以只能算儲藏室,或是有時候稱service room,
這樣看來,主臥應該是三樓那兩間中的一間,
但是,浴室在一樓,廁所在一樓和二樓,唯獨三樓沒有廁所。
這就代表半夜突然想上廁所就得下樓,光想就超級不方便。

日本獨棟房子的客廳和廚房多半在二樓,
房仲聽我說我喜歡客廳和廚房在一樓,還露出很不解的表情,
因為東京獨棟房子通常一樓都會有一半是車位,
所以客廳和廚房如果在一樓的話,空間就會不夠用,所以會選擇把客廳設置在空間較完整的二樓。
我看到客廳在一樓的房子,都是車位是在房子旁邊或是其他地方的設計。

而如果是公寓的話,日本的房子分成內廊式跟外廊式,
如果是外廊式,通常房子就會有房間的對外窗是對著共用走廊,
類似像這樣,紅色框框處就是窗戶,正對著共用的走廊,
隔壁鄰居進出會經過窗前。

這種格局在我看過的公寓當中應該有占40%左右,也算是滿常見的。
雖然對著共用走廊的窗戶通常都會有百葉窗保護隱私,
但幾乎等於是無法開窗戶通風,採光通常也不太好。

最後我們買的房子臥室雖然也是類似這樣的,
但因為臥室外面是中庭,所以不會有人經過窗前,算是可以接受,
而且入住之後意外發現這樣臥室很暗也很安靜,睡眠品質頓時變得超好。
以前租的房子臥室裡有落地窗,即使買了遮光窗簾,白天還是會被亮醒,
而且也會聽到外面的車子聲音,
稍微有點理解日本把臥室窗戶開在走廊那邊的用意。

入住新房子之後也感覺到房屋建材也是有差,
以前租屋的地方雖然也是水泥建材,但是隔音莫名的不太好,
隔壁說話或樓上樓下用音響聽音樂都可以聽得滿清楚的,
樓上用吸塵器也聽得到滾輪在地上滾動的聲音,
原本我以為日本房子大概就這樣吧,
直到搬進新房子幾乎感覺不到左鄰右舍存在感,才發現原來是以前的房子隔音太差。
在看這間房子的時候,我跟代銷說我希望在家裡能比較安靜一點,
代銷面有難色地告訴我,這個條件很難達到,因為房子距離大馬路只有一條街,
客廳外面也是一條單行道,無論如何都會聽到聲音。
但實際入住發現,即使白天人在客廳還是挺安靜的,落地窗關起來可以讓外面的聲音變得很小,
以前租的房子就算門窗緊閉,對面獨棟住戶要發動車子的聲音都聽得很清楚。
(而且對面住戶的車子還是台骨董車,發動都要發好幾次才會啟動,真的很吵)

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